Договор об ипотеке

Мало кто знает, что у столь популярного в наше время слова «ипотека» греческое происхождение. В 594 году до нашей эры Солоном были произведены реформы, результатом которых стало отмена поземельных налогов, и появились свободные завещания.

До реформ в Афинах залогом всегда была личность должника. Иными словами если человек не мог расплатиться со своим долгом, он переходил в рабство. Солон же ввел новый наиболее интересный и удобный метод, благодаря которому личная ответственность плавно перерастала в имущественную ответственность. Таким образом, на земле принадлежащей должнику устанавливали столбик с табличкой. В табличке указывались имена должника и того кому он должен, а так же сумма долга, его срок и что в случае неуплаты денег земля перейдет во владение кредитора. Этот столбик получил название ипотеки, что в то время значило «подставка». Когда такой столб устанавливался, владелец земли не имел права ничего продавать или вывозить с данного участка. Со временем под словом «ипотека» стал пониматься любой залог недвижимости под взятый кредит. Позднее столбики исчезли, но появились книги, в которых делались соответствующие записи. Такие книги назывались ипотечными. У физических и юридических лиц возрастает интерес к ипотечным кредитам, поэтому все чаще и чаще подымаются вопросы о правильном составлении и оформлении договора на ипотеку. Согласно заключаемому договору лицо выдавшее кредит имеет право взыскать с должника задолженную сумму путем присвоения себе оставленной в залог недвижимости. Договор по заключению ипотеки составляется согласно всем правилам закона о заключении договоров.

1. Правильно заключенный ипотечный договор

Согласно гражданскому кодексу, любой договор будет заключен, если обе стороны придут к обоюдному соглашению, учитывая все пункты, написанные в договоре. Все условия при заключении договора, а также все условия, сказанные в договоре, должны быть строго соблюдены обеими сторонами заключающими договор. Условия договора соответствуют вышедшему закону об ипотеке. При составлении договора об ипотеке в нем обязательно нужно указать объект самой ипотеки, его размер и оценка, а также сроки, обязательства и условия выполнения договора. Все это же указывается и при составлении договора залога. В том случае, если какое-либо условие будет несогласованно или же вообще будет пропущено в договоре, то его заключение не будет признано и договор признается недействительным. В соответствии с все тем же гражданским кодексом недействительный договор влечет за собой последствия несостоявшейся сделки. Законодательством были предусмотрены следующие существенные условия ипотечного договора.

1.1 Предмет ипотечного договора

Согласно второму пункту в девятой статье закона об ипотеке предмет ипотеки в договоре должен иметь краткое описание, полное наименование и название места глее он расположен. Из договора в соответствии с законом следует, что заложенным может быть любое имущество представляющее ценность. Обязательным условием должно быть наличие полных прав закладываемого недвижимость человека на владение этой собственностью. Иными словами, не имея каких-либо прав на недвижимость нельзя ее заложить.

Заложить можно следующую недвижимость:

1). Любой земельный участок, кроме тех, которые принадлежат государству.

2). Любые здания или предприятия, используемые в предпринимательской деятельности.

3). Жилые дома, собственные квартиры или собственные комнаты в квартирах или домах. Т.е если в распоряжении владельца только одна часть дома, а вторая принадлежит кому-то еще, то и заложить он смоет только свою часть недвижимости, а не весь дом.

4). Дачи и дачные участки, гаражи, садовые домики и сарайчики, имеющие потребительское назначение.

5). Суда морского и воздушного назначения, а также космические корабли и станции.

Законом не допускается принятие участков, которые находятся во владении государства и муниципальной собственности.

В дополнение ко всему законом не предусмотрено ипотека отдельной части от земельного участка, которая меньше чем установленный минимальный размер. Нормативные акты субъекта Российской Федерации вместе с органами местного самоуправления устанавливают определенный минимальный размер на землю, используемую в различных целевых назначениях. Таким образом, в Москве и в Московской области были установлены следующие минимальные размеры земли выдаваемой жителям для определенных назначений. Минимальный размер земли предусмотренной для дачного строительства равен 0,06 га, а для ведения огородничества 0,04 га. Под ведение садоводства предусматривают 0,06 га, а под фермерство и крестьянство целых два гектара. Ипотека находившегося на земельном участке здания допустима только совместно с одновременным договором ипотеки на земельный участок. То же самое относится и к какому-либо незавершенному строительству на ипотечном земельном участке. Все положения касаемые земли и ипотечных объектов соблюдаются строго в точном соответствии всем требованиям, сказанным в Российском Законодательстве. Не признается самостоятельным предметом ипотеки те части имущества, которые невозможно поделить. Проще говоря, имея комнату нельзя заложить только одну половину комнаты. Это положение хорошо расписано в Информационном письме Президиума Арбитражного Высшего суда в Российской Федерации. Предмет ипотеки – это любое помещение, у которого имеются все права на самостоятельный объект, и зарегистрированы они должны быть в правильно установленном порядке.

Кроме всего этого эти же самые правила и условия относятся и к залогу всех прав арендатора при составлении договора на аренду подобного имущества, так как это совершенно не противоречит существующему закону, а иное еще не было предусмотрено.

При составлении договора об ипотеке, прежде всего, необходимо подробно указать и описать сам предмет ипотеки. Для этого в договоре указывают вид закладываемого недвижимого имущества, будь то здание, сарай, квартира или гараж. После этого необходимо составить подробное описание недвижимости. Здесь уже указывается следующее:

• Полное наименование объекта недвижимости. Это наименование указывается в свидетельстве регистрации недвижимости. В договоре наименование должно полностью без каких-либо сокращений соответствовать тому наименованию, которое указано в свидетельстве.

• Площадь недвижимости. Должна быть указана в соответствии с фактическими данными и измерена с точностью до сантиметра.

• Адрес, где располагается объект. Указывается достоверный адрес, по которому находится недвижимость. Если закладывается квартира, то указывать необходимо все вплоть до подъезда и номера самой квартиры.

• Номер объекта. Здесь необходимо указать кадастровый или же условный номер закладываемой недвижимости.

Дополнительно законом об ипотеке предусмотрено, что закладывать можно и арендованное имущество при наличии всех прав аренды. В данном случае такое недвижимое имущество по договору будет определяться совершенно так же, как если бы это был самостоятельный предмет ипотеки, но дополнительным указанием в договоре будет наличие арендного срока. Согласно восемнадцатой статье Федерального Закона о регистрации, все документы, которые устанавливают наличие, а так же прекращение, переход, возникновение или же обременение каких-либо прав на объект недвижимости вместе с документами, которые предоставляют права на регистрацию должны быть в строгом соответствии с требованиями установленными законодательством. В документах должна отражаться точная информация, позволяющая осуществить государственную регистрацию прав на предоставляемый недвижимый объект. После чего недвижимость будет зарегистрирована в Едином государственном реестре всех прав или сокращенно ЕГРП. Дополнительным пунктом предусмотрено указание целевого назначения для того случая, когда предметом недвижимости выступают земельные участки. Правовой земельный режим будет определяться согласно к той категории, к которой отнесен участок, а также наличием разрешения на использование зонирования предлагаемой территории. Отсюда следует вывод, что заключая договор на ипотеку земельного участка, обязательным пунктом является указание категории земли, к которой принадлежит участок и указание вида использования разрешенного на данный участок.

Еще одним обязательным условием при составлении договора является указание прав собственности или же аренды, согласно которым объект недвижимости, являющийся объектом ипотеки, на полном основании принадлежит своему залогодателю. Вместе с правами указывают и орган осуществивший регистрацию прав на данное недвижимое имущество залогодателя.

1.2 Оценка недвижимого объекта ипотеки

Оценивать недвижимый объект выставляемый предметом ипотеки необходимо в соответствии законодательства Российской Федерации. При этом залогодатель устанавливает соглашение с залогодержателем, при котором соблюдаются все необходимые требования и условия указанные непосредственно в самом законе об ипотеке. После этого произведенную оценку необходимо указать в соответствующем договоре об ипотеке в сумме денежного варианта. Оценку недвижимости, выступающей предметом ипотеки, лучше всего производить по обоюдному соглашению обоих сторон, так как только так можно достигнуть максимального согласия и оставить наиболее высокими интересы обоих сторонников договора.

В том случае если объектом ипотеки выступает муниципальное или же государственное здание, то оценка подобных объектов будет происходить согласно всем учтенным требованиям, которые установлены федеральным законом Российской Федерации. В том случае если требования идут в строгой последовательности, то и их выполнение должно быть точно в такой же последовательности.

Если же в качестве залога оставляется какое-либо незавершенное строительство, которое находится в муниципальной или же государственной собственности, то оценка будет происходить согласно оцениваемой рыночной стоимости на данный объект. Бывало и такое, что в договоре можно встретить сразу несколько оценок одного и того же объекта ипотеки. К примеру, стоимость оценки совета всех директоров у залогодателя, стоимость оценки согласно БТИ, оценка по соглашению всех сторон. В результате этого какое-то время была разработана практика, согласно которой, договоры, в которых было указано несколько оценок, признавались недействительными по причине неопределенности с окончательной оценкой. По сути, такая применяемая практика недостаточно верна. Ведь главной оценкой, которая принимается во внимание, является стоимость оценки всех сторон. Остальные же оценки служат в качестве дополнительных информационных сведений. В настоящее время такая практика подвергается значительным изменениям, поэтому при составлении договора лучше всего указывать все-таки одну самую главную оценку – по соглашению обеих сторон.

Но, с другой точки зрения, обе стороны при составлении договора могут указывать несколько оценок, не забыв в конце указать главную оценку, на которую и будет идти весь составленный договор. К примеру, когда объектом ипотеки выступает земельный участок, в договоре можно увидеть нормативную стоимость данного земельного объекта, рыночную стоимость оцененную совершенно независимым лицом, иными словами третьим лицом, не имеющим никакого отношения к заключению данного договора. Иногда в дополнении к этому приписывается и балансовая стоимость участка. Но после указания всех этих оценок стороны должны вписать окончательную сумму, в которую оценен участок. Ключом в таком случае является написание в договоре слов «Согласовавшись, стороны оценивают данный объект в … сумму». Эту же точку зрения подтверждает и Информационное письмо. В его девятнадцатом пункте сказано, что при условии указания нескольких различных оценок недвижимому объекту, договор будет считаться заключенным только в том случае, если указана главная оценка, на которую договорились стороны. В том случае, если такую оценку невозможно выявить среди остальных, договор будет считаться незаключенным, а сделка незавершенной.

1.3 Размеры и сроки исполнения всех обязательств, предусмотренных договором

Все обязательства должны быть указаны в строгом порядке при составлении договора. При этом должно быть указано само обязательство и его сумма, основания повлекшие возникновение обязательства и сроки на его выполнение. В том случае, если основанием обязательства служит какой-либо договор, то необходимо указать стороны этого самого договора, дату его заключения и место где он был заключен.

В том случае если сумму обязательства необходимо будет определить после, то при составлении договора об ипотеке обязательно должен быть указан порядок и все важные условия, необходимые для последующего определения суммы обязательств.

Следовательно, при составлении договора необходимо указать все условия для главного обязательства с целью обеспечения его исполнения при предоставлении ипотеки.

В тех случаях, когда исполнение обязательства будет осуществимо не целиком, а частями, то при составлении договора обязательно указывается период и сроки, за которые будут производиться платежи. Соответственно, необходимо указать и саму сумму частичных платежей. Если же конкретно указать сумму платежа невозможно, то указываются условия, по которым устанавливается возможность выплат.

Согласно шестому пункту в девятой статье Закона об ипотеке, права залогодержателя, заверенные закладной обязательно должны быть указаны в самом договоре, за исключением нескольких случаев предусмотренных самим законом.

2. Осуществление государственной регистрации договоров об ипотеке

Ипотечный договор обязательно должен заключаться только в письменной форме, заключение договоров в какой-либо другой форме считается незаконным и недействительным. В том случае, если в договоре отсутствуют какие-либо пункты, установленные в законе об ипотеки, или какие-либо пункты не оговорены, а также наблюдаются различные нарушения соответствующих договору условий и правил, то данный договор зарегистрирован, а, следовательно, он признается недействительным. В 2004 году в результате некоторых изменений было отменено обязательное требование получения нотариального удостоверения договора. Все это способствовало уменьшению издержек сторон и помогло сократить сроки заключения договора.

Требование о получении нотариального удостоверения признали лишним, так как институт по выдачи данного удостоверения по своей сути копировал все те функции, которые выполняет государственная регистрация. Иными словами, производимая государственной регистрацией проверка на подлинность заключаемой сделки полностью соответствовала проверке, которую осуществлял институт выдачи нотариального удостоверения. Естественно, это привело к решению закрыть данный институт. Вдобавок, кроме того, что обе стороны договора несли лишние материальные затраты, на прохождение по сути одной и той же процедуры тратилось слишком много времени, почти в два раза больше. Из-за этого увеличилась стоимость кредитования, а его доступность населению начинала снижаться. В результате всего этого происходило сдерживание развития рынка ипотечного кредитования, что в целом являлось не очень хорошим результатом.

Но теперь, учитывая другую сторону данного фактора, становится видно, что составление договора стало более ответственным, чем было ранее. Ведь теперь договор было необходимо составить так, чтобы у органов государственной регистрации не смогли бы возникнуть какие-либо вопросы, касающиеся составления договора.

Стороны при составлении договора могут по собственному желанию сойтись на решении о получении нотариального удостоверения на составляемый ими договор. В данном случае для них будет выдвинут соответствующий нотариальный тариф. На любое жилое помещение такой тариф будет равен двести рублей. В том случае, если объектом ипотеки выступает любая другая недвижимость кроме судов и кораблей морского и воздушного назначения, тарифная ставка будет приравниваться к 0,3 процентам от всей суммы договора, но не будет превышать три тысячи рублей.

Для того чтобы на составленный договор была осуществлена государственная регистрация залогодателю и залогодержателю необходимо совместно подать соответствующее на регистрацию заявление. В том случае если до регистрации ранее было получено нотариальное удостоверение, то основанием для регистрации послужит только одно поданное заявление, причем не важно от залогодателя или от залогодержателя ли оно будет подано. Если правила предусмотренные государственной регистрацией не соблюдены, то процесс регистрации договора признается полностью недействительным. После того как договор будет проверен и произойдет его государственная регистрация, он признается заключенным и вступает в силу.

В том случае если в заключаемом договоре права залогодержателя удостоверены закладной, то при подаче договора в органы государственной регистрации необходимо отдать и эту самую закладную. При отсутствии закладной в органах, но при ее указанном в договоре условии, регистрация договора не будет произведена, до тех пор, пока у них на руках не будет фактического наличия закладной. Иными словами, указав в договоре закладную ее необходимо предоставить в органы в качестве доказательства, а без ее предоставления сделка не может быть осуществлена.

2.1 Установленный порядок при государственной регистрации ипотечных договоров

Для осуществления государственной регистрации необходимо совместное заявление обеих участников договора, но это в том случае если договор не оформлен нотариально. При наличии уже нотариально оформленного договора достаточно заявления только от одной стороны. Но это еще не значит, что регистрация будет осуществляться только по одним заявлениям участников. Для того чтобы регистрация была произведена успешна в органы необходимо представить следующие документы:

• Правильно составленный договор об ипотеке плюс его сделанная копия;

• Документы, которые были указаны в договоре как дополнительные приложения;

• Документ, подтверждающий уплату государственной пошлины;

• Дополнительные документы, которые будут необходимы для осуществления государственной регистрации указанные в законе об ипотеке.

Правильное представление договора на осуществление государственной регистрации

Не остался без внимания и тот факт, что положение о предоставлении необходимых для осуществления государственной регистрации документов в законе об ипотеке прямо противоречит закону о регистрации. Можно заметить, что как говорилось выше для осуществления регистрации необходимо подать сам договор в единичном экземпляре и его копию. Но в законе о регистрации сказано, что договор должен предоставляться в органы государственной регистрации в количестве не менее двух подлинных договоров. По заключению регистрации один договор остается на руках у правообладателей, а один остается в органах и по нему заводится специальное дело. Многие решившиеся на проведение данной процедуры, заметив данное противоречие, встанут перед проблемой: какое же количество документов нужно нести на самом деле?

На самом деле это противоречие имеет простой путь решения. Как показала практика при подаче договоров совершенных в нотариальной форме, необходимо руководствоваться законом об ипотеке. Это означает, что предоставлять в органы необходимо единственный подлинный экземпляр договора и его копию. В том же случае, если договор составлялся в обычной письменной форме, то руководствоваться уже необходимо законом о регистрации и предоставлять нужно минимум два подлинных документа. Самым оптимальным вариантом будет предоставление трех подлинных экземпляров. В этом случае один останется в органах государственной регистрации, а два других уйдут на руки обеим сторонам договора.

В договоре, составленном в обычной письменной форме, важно указать в количестве скольких экземпляров он был составлен, и обязательно нужно указать о том, что один экземпляр договора был составлен специально для органов, которые будут осуществлять государственную регистрацию. То же самое относится и к документам, составленным по нотариальной форме, отличием здесь будет предоставление минимум двух экземпляров, из которых один из экземпляров останется на руках у органа. Возможен и второй вариант, при котором в подлинном экземпляре указывается, что органам осуществлявшим регистрацию оставляется лишь заверенная копия подлинного документа.

Правильное представление документов отмеченных в договоре как дополнительные приложения на осуществление государственной регистрации

В этом случае рассматриваются те документы, которые были указаны в дополнительных приложениях к договору. Как показала практика, к таким документам могут относиться совершенно любые документы, которые тем или иным образом относятся к недвижимости. Например, это может быть кадастровый план предлагаемого земельного участка или же отчет о совершенной оценке предмета недвижимости.

Предъявляя такие документы, необходимо полностью руководствоваться законом о регистрации, а если быть предельно точными, то его восемнадцатой статьей. Согласно закону все документы кроме акта органа государственной власти и акта от органа местного самоуправления должны быть предоставлены минимум в двух экземплярах. Подлинники этих документов возвращаются на руки правообладателям, а копии остаются в органах государственной регистрации. Копии актов местного самоуправления и органов государственной власти, так же как и копии акта суда в котором было установлено право на владение имуществом, предоставляются в количестве не менее двух экземпляров. Один остается в органах, а второй отдается обратно на руки лицам предоставившим документы.

Правильное представление документа подтверждающего уплату госпошлины на осуществление государственной регистрации

За государственную регистрацию согласно налоговому кодексу в обязательном порядке должна быть выплачена государственная пошлина. Она будет выплачиваться в следующих различных размерах:

1) Заключение договора и дальнейшее его внесение в ЕГРП, а так же заключение всех сделок непосредственно связанных с данным договором физическим лицам обойдется в пятьсот рублей, для юридических лиц данная ставка будет равна в три тысячи рублей.

2) Соглашение о каком-либо изменении, а так же полном расторжении и прекращении договора с последующим внесением в ЕГРП и всех сделок связанных с ним для физических лиц стоит сто рублей, а для юридических лиц триста рублей.

В том случае, если договор об ипотеке был заключен между различными категориями лиц, то размер госпошлины взимается минимальный. Иными словами, при заключении ипотечного договора между физическим и юридическим лицом, государственная пошлина будет взиматься как с юридического, так и с физического лица в одинаковом размере и ее ставки будут равны по значению ставкам для физических лиц. Проще говоря, организация должна будет заплатить сумму госпошлины как физическое лицо.

Документ, подтверждающий уплату государственной пошлины должен представляться, как и другие документы в размере не менее двух экземпляров. После осуществления государственной регистрации подлинник этого документа, вместе с остальными подлинниками возвращается к своему владельцу.

Правильное представление иных документов, без которых невозможно осуществление государственной регистрации

При осуществлении государственной регистрации в обязательном порядке должна проводиться экспертиза правовых документов, и осуществляться проверка на подлинность и полное соответствие закону производимой сделки. Если учитывать данный факт, что при регистрации происходит проверка и экспертиза на законность производимой сделки, то на ее осуществление придется представлять необходимые документы, которые непосредственно относятся к сделке.

Согласно Федеральному закону «об акционерных обществах», сделкой признается любая сделка или же комплекс взаимосвязанных сделок, имеющих прямое или косвенное отношение к приобретению или отчуждению недвижимого имущества со стоимостью минимум 25 процентов от всей балансовой стоимости актива. Кроме всего того, крупную сделку обязательно перед ее заключением должен одобрить совет директоров, а в случае их отсутствия одобрение дает собрание акционеров. Из всего этого следует, что на осуществление государственной регистрации в обязательном порядке должны быть представлены документы подтверждающие одобрение существования и заключения крупной сделки, или же за место этого документ, который непосредственно подтвердит, что ипотека в данном случае не может являться какой-либо крупной сделкой для самого залогодателя.

В том случае если в качестве залогодателя выступает физическое лицо, то на осуществление государственной регистрации необходимо представить еще и добровольное согласие залогодателя на составление и заключение самого договора об ипотеке. Либо же в органы представляется документ, в котором сказано, что залогодатель не состоит в браке и не был в нем ранее на тот самый момент получения прав. Это требование соответствует семейному кодексу и исключает возможные дополнительные проблемы. Следовательно, заключая какую-либо подобную сделку с недвижимостью, один супруг обязан получить уведомление и соглашение второго супруга, иначе сделка будет незавершенной.

В дополнении ко всему этому в органы для осуществления государственной регистрации необходимо представить следующие документы:

• Юридическим лицам в обязательном порядке представление учредительных документов;

• Доверенность и любые другие документы, которые могут подтвердить полномочия обоих участников заключаемой сделки;

• Технический паспорт предмета недвижимости, на который оформляется сделка;

• Кадастровый план на предлагаемый земельный участок;

• Дополнительные документы, предусмотренные при совершении и заключении договора и сделки.

3. Главные причины, которые будут являться значительным основанием для полного прекращения или временного приостановления осуществления государственной регистрации.

Главной причиной, которая может повлечь прекращение осуществления государственной регистрации, служит представление не всех документов. К примеру, на осуществление государственной регистрации могут быть предоставлены не все необходимые доверенности. При отсутствии доверенностей не удается установить полные полномочия того или иного представителя заключаемой сделки, а без наличия этих самых полномочий сделка считается незавершенной.

Иногда в практике можно столкнуться со случаями, когда во время проведения экспертизы возникали различные разногласия при описании предмета договора и представленных документов. А иногда бывает и такое, что после того как будет осуществлена государственная регистрация на право собственности может поменяться изменение самого объекта недвижимости, например, его инвентарный номер или же адрес по которому он находится. В такой ситуации необходимо сразу же после фактических изменений внести эти изменения в ЕГРП.

Частенько появляются нарушения при передаче прав аренды. В том случае если любой земельный участок, был передан по договору аренды юридическому или же физическому лицу, арендатор этого участка имеет полное право отдать все арендные права в качестве залога, но только в том случае если срок залога не больше срока его прав на аренду. Грубым нарушением считается передача арендных прав на больший срок, чем на самом деле действуют арендные права. Это приводит к тому, что заключаемый кредитный договор превышает все сроки действия арендных прав.

Очень часто в органы государственной регистрации поступают документы, которые совершенно не совпадают с требованиями закона. В таком случае осуществление государственной регистрации будет временно приостановлено. После этого обе стороны должны будут заключить дополнительное соглашение, в котором они постараются устранить возникшие замечания. Следуя закону об ипотеке, дополнительное соглашение не может быть как таковым по нескольким причинам. Во-первых, все правоотношения обеих сторон возникают только при осуществлении государственной регистрации, следовательно, в них нет никакой возможности вносить изменения. Отсюда делается вывод, что в незарегистрированный договор изменения путем составления дополнительных соглашений не вносятся.