|
||||||||||||||
|
Как купить квартиру в новостройке по ипотеке
В этой статье мы хотим сделать понятными некоторые нюансы ипотечных сделок и прояснить, какие риски с ними связаны. Раскрыть смысл терминов «застройщик», «инвестор», рассказать о нужных документах для получения ипотечного кредита, и вообще сделать всё непонятное ясным. Казалось бы, покупка квартиры – такая же покупка, как любая другая. Плати – и владей. Особенно это обещает быть выгодным, если покупать не существующую квартиру, а в новостройке «нулевого цикла», когда ещё даже фундамент будущего дома пока не заложен. Да, действительно, поучаствовать в «долевом строительстве» (официально это называется именно так) может оказаться выигрышной идеей. Конечно, в том случае, если дом, в котором должна находиться Ваша квартира, вообще когда-либо будет построен. Увы, мы не всегда сознаём возможные риски, принимая решения. Так и с «долевым строительством»: если подойти к нему без должного расчёта, наобум и на авось, можно попасться в катастрофическую ловушку. Атмосфера вокруг покупки квартиры становится ещё накалённее, если прибавить к этим рискам и обычные проблемы, порождаемые ипотечным кредитом. Пусть наша статья поможет Вам благополучно избежать этих рисков. Плюсы новостроек Новый квадратный метр, в отличие от нового друга, всё же имеет существенные преимущества перед старым, так называемым «вторичным». Во-первых, современность. Новые проекты жилья предусматривают значительно более современные стандарты комфорта. В числе их достоинств – улучшенная планировка, просторность. Немаловажно, что в них ещё на стадии строительства можно вносить изменения по собственному плану в конфигурацию стен и внутренних перегородок. Плюс ко всему, новые квартиры снабжены новыми коммуникациями, которые не просто удобнее – у них ещё и гораздо больший ресурс. Во-вторых, цена. Покупка квартиры в новостройке действительно может оказаться значительно выгоднее. Как правило, экономия составляет от двадцати до двадцати пяти процентов от цены такой же готовой квартиры. Эти плюсы часто способны мотивировать людей к покупке квартиры в режиме «долевого строительства», о котором мы и ведём разговор. Однако воплотятся все эти плюсы нескоро и не факт, что по плану. Чтобы повысить вероятность, что дом действительно будет в срок построен, а Ваша квартира в нём окажется такой, как Вы хотите, следите за всеми нюансами отношений со строителем, в частности, Договора долевого строительства, заключаемого на стадии «нулевого цикла». Кто продаёт квартиры в новостройках В начале этого параграфа примите одну вещь как аксиому. Это крайне важно. Пожалуй, важнее всего остального в статье. Что бы ни говорили Вам продавцы, посредники, риэлторы и просто знакомые, приобретения готовой квартиры на первичном рынке не бывает. Это обман. Уже по факту своей сдачи в эксплуатацию жильё попадает сразу на ВТОРИЧНЫЙ рынок. Дело в том, что регистрация недвижимости самим своим фактом предполагает, что у недвижимости имеется собственник. Единственный способ действительно приобрести первичную собственность, то есть стать первым обладателем своей новой квартиры – это стать дольщиком. В принципе, заключить договор долевого строительства есть возможность на любой его стадии. Нужно учитывать, что размер взноса находится в прямой зависимости от процента готовности дома – чем дом ближе к сдаче, тем вступительный взнос выше. А значит, вся реклама первичного жилья предназначена для того, чтобы убедить Вас вложить деньги в чей-то чужой бизнес. Вам повезёт, если те, в чьи дела Вы внесёте свои инвестиции, выполнят обязательства и доведут строительство до конца, передав Вам Вашу квартиру. Да, а кто он – этот загадочный «кто-то», с кем нужно заключать договор? Кто есть ху Застройщик «Застройщиком» называется та организация, что ведёт строительство. Для этого она получила так называемый «землеотвод» - постановление о строительстве жилого дома, подписанное городскими властями, или заключённый с ними договор на краткосрочную аренду земли. Это ключевые документы. В них детально оговорены основные детали будущего строительства. Вы имеете право запросить их у застройщика и убедиться в их правильности. Так, в договорах должна фигурировать как застройщик именно та компания, с которой Вы собираетесь заключать договор. В договоре землеотвода непременно должны быть прописаны данные по строительству, такие, как оговоренные чётко сроки строительства, суммарная площадь будущего дома, доля квартир, передаваемых властям на городские социальные нужды (либо сумма, выплаченная официально за землеотвод), сроки расчётов между застройщиком и муниципалитетом. В случае, если нужно отселить жильцов из рушащихся домов, идущих под снос на месте будущего строительства, то в договоре должен быть прописан и порядок действий по очищению строительной площадки, плюс оговариваются обязанности сторон по его освобождению и расселению жильцов старых домов. Разумеется, в арендному договору непременно должен прилагаться план строительного участка, заверенный городскими властями. Как только застройщик подпишет договор с муниципалитетом, он должен приготовить Инвестиционный контракт. Его Вы непременно должны потребовать у застройщика. По сути, Инвестиционный контракт представляет собой расширенный и дополненный Договор аренды земли, с уточнением взаимных обязательств сторон и характеристик строительства. Это нормально, если в Договоре аренды и Инвестиционном контракте некоторые цифры не совпадают абсолютно точно: одна из задач контракта – именно уточнение. Главное, на что нужно обратить внимание – это тождественность фирмы-застройщика и адреса нового дома в обоих документах. Впрочем, слишком большие расхождения цифр тоже наводят на подозрения; с застройщиком, слишком рьяно корректирующим первоначальные планы, лучше не иметь дела. Ещё один важнейший документ, наличие которого у застройщика надо обязательно проверить – это Протокол распределения долей. Именно он оговаривает, сколько квартир в новостройке переходит в собственность города, а сколько остаётся у застройщика. Это важно: среди прочих квартир в этом договоре и Ваша. Как правило, организация-застройщик не в состоянии с нуля профинансировать все работы и приобретение всех строительных материалов. Собственно, поэтому она и привлекает Ваши деньги с самого начала строительства, обещая Вам более выгодные условия. Чтобы обеспечить полный цикл строительных работ, застройщику нужно привлекать различные организации, в распоряжении которых есть деньги, строительные материалы, кадры для работы. Этих организаций бывает и несколько. С ними застройзик рассчитывается или деньгами (в том числе и Вашими), или квартирами. Так что кроме договора, регламентирующего отношения с муниципалитетом, у застройщика может накопиться целая стопка договоров по переуступке квартир всем этим организациям. В эти договоры тоже нужно посмотреть – это Ваше право и, по большому счёту, даже обязанность. Они должны не просто быть, но и исполняться. Если кто-то из поставщиков подведёт – не выполнит обязательства, не поставит материалы – строительство может стать на долгую паузу. Далеко не всё зависит от доброй воли застройщика, которого могут и подставить недобросовестные партнёры. Но разве Вам от этого легче? Кстати, раз эти партнёры – тоже собственники части квартир, то можно ведь и с ними заключить договор?? Инвестор Можно рассмотреть и вариант покупки квартиры не у изначального застройщика, а у инвестора. Ведь застройщик расплачивается с инвестором квартирами, а нужны ему – деньги. В этом случае квартира может обойтись даже дешевле. Инвестор, вопреки сложившемуся имиджу, может предоставлять для строительства не только деньги, но и непосредственно материалы или работу – это тоже инвестиции. В общем случае, прежде чем заключать договор с инвестором, необходимо разузнать о нём побольше – чтобы убедиться, что, заключив с ним договор о передаче прав на квартиру, Вы действительно за свои деньги получите реальную квартиру, а не воздушный замок. Посмотрите на его учредительные документы, на свидетельство о регистрации, о постановке на учёт в налоговой. Когда убедитесь, что организация существует не фиктивно, потребуйте от неё договор, который обычно регламентирует отношения инвестора с застройщиком. Там должны быть прописаны сроки работ или предоставления материалов со стороны инвестора, а также количество и спецификации квартир, полученных инвестором в оплату. Третий шаг – проверка документов по землеотводу, полученных опять-таки застройщиком. Да, даже имея дело с одним из инвесторов, Вы всё-таки должны быть уверены в самом застройщике – ведь даже самые лучшие и правильные договоры с самым порядочным инвестором потеряют всякий смысл, если застройщик подведёт – и тогда инвестор тоже останется в проигрыше вместе с Вами. Есть два пути получить квартиру от инвестора: • Заключить с этим инвестором Договор долевого участия. По сути, это Ваша помощь инвестору в его обязательствах перед застройщиком. Так, за счёт денег, полученных в первые взносы от дольщиков, Инвестор может произвести стройматериалы и передать их застройщику, а потом, получив свои положенные квартиры после окончания строительства, отдать Вам Вашу. • Заключить с инвестором договор, по которому право требовать от застройщика квартиру получаете уже лично Вы. Посредник Бывает, что какое-то физическое или юридическое лицо уже подписали договор с застройщиком либо с кем-то из инвесторов, а то и со всеми, о передаче ими прав на начатую квартиру. Такая организация может предложить Вам купить у неё квартиру. Это вполне законно. Но, естественно, дороже – тут и так всё понятно. Чем цепочка посредников длиннее, тем квартира в конечном счёте может обойтись дороже и дороже Риски Первым делом, заключая договор и готовясь сделать первоначальный взнос, проверьте, есть ли у застройщика или инвестора следующие документы: 1. Постановление местной администрации о строительстве жилого дома или решение, разрешающее такое строительство застройщику. Разумеется, что такое «местная администрация» - зависит от местной специфики, это может быть и городская Администрация, и окружная (в Москве), и районная, и Администрация другого муниципального образования. Главное, чтобы именно в её компетенции было разрешение строительства на этом месте. 2. Правильно, в установленном порядке зарегистрированный договор на аренду участка земли, на котором ведётся строительство. 3. Договор, которым регламентируются отношения застройщика с администрацией в связи со строительством дома 4. Документ, которым регламентируется распределение жилплощади в построенном доме. По форме это может быть протокол или, как вариант, отдельно оформленное приложение к Договору между Администрацией и застройщиком. Не забывайте в процессе строительства контролировать сроки выполнения отдельных его этапов, прописанные в договоре с Администрацией. Если они срываются, обращайтесь в Администрацию с жалобой, лучше коллективной. В конце концов, кто более заинтересован в благополучной постройке дома, чем Вы? Помимо сроков постройки, застройщики порой могут нарушить оговоренные сроки сдачи дома и оформления прав собственности. В таких случаях обычно в договоре, составленном юристами застройщика, не предусматривается никаких санкций по такому случаю. При этом задерживаться сдача объектов недвижимости может не на дни – на месяцы, на годы. Вывод: прежде чем подписывать с застройщиком договор, нужно убедиться, что в нём, во-первых, чётко оговорен срок сдачи новостройки, во-вторых, за срыв этих сроков предусмотрены санкции. Если в договоре нет этих пунктов – настаивайте на их внесении, если же Вам отказывают, то с таким застройщиком дела иметь не нужно. Вообще говоря, к недобросовестным застройщикам трудно применить какие-то санкции, хотя потенциально судебная практика даёт на это некоторые шансы. Так, в 2002 году Верховный Суд России принял решение, которым договор долевого строительства, где дольщик выступает в качестве инвестора, приравнял к договору подряда По сути это значит, что интерес человека, вкладывающего свои средства в строительство квартиры в многоэтажном здании, как долевого инвестора, защищается Законом «О защит прав потребителя». Согласно этому Закону, за каждый день просрочки потребитель имеет право получить компенсацию в размере трёх процентов от стоимости контракта, но суммарно компенсация не может превышать стоимости контракта. Проблема в том, что в таких контрактах обычно применяются очень размытые формулировки относительно сроков сдачи здания и оформления прав собственности. Поэтому такие договора трудно рассматривать в суде, аргумент из них слабый. В этом случае действует одно правило: помоги себе сам. Если Вы не уверены в надёжности договора, а застройщик не желает вносить в него нужные Вам пункты, просто встаньте и уйдите из его офиса. Требуйте, чтобы в договор включались чёткие формулировки, определяющие все сроки. Настояв на этом, Вы обязываете застройщика согласовывать все переносы сроков с Вами. Порой недобросовестные застройщики или инвесторы норовят заключить с дольщиками, которые вносят деньги за своё будущее жильё, так называемый «Предварительный договор». Они будут уверять, что на его основании Вы получаете права на квартиру. Однако стоит знать, что по закону договоры такого типа не подлежат обязательной регистрации в местных органах власти. А значит, на одну и ту же квартиру фирма может заключить несколько договоров с разными людьми, по сути, продавая её несколько раз. Такой «предварительный» договор – повод не обсуждать его, а пойти поискать другого застройщика. Существуют и другие типичные конфликтные ситуации. Так, например, дождавшись новой квартиры, Вы входите в неё и обнаруживаете, что далеко не во всём она соответствует Вашим ожиданиям согласно условиям заключённого Вами с инвестором/застройщиком Договора. Несответствия возможны разные - от некачественной отделки до меньшей площади или даже нехватки комнат. Бывает, что в сданной квартире всё соответствует Вашим пожеланиям, но к сроку заселения в ней нет ни света, ни газа, ни воды. Значит, застройщик не заключил или не вовремя заключил договоры с коммунальщиками, занимающимися предоставлением этих услуг. Чтобы избежать таких пещерных ситуаций, изучите, как ваш застройщик работает с поставщиками воды и энергии. Если не работает никак, то это причина отказаться от его услуг. Увы, такие ситуации при покупке недвижимости на «нулевом цикле», весьма распространены. А система государственного контроля, которая могла бы следить за деятельностью инвесторов и застройщиков, занятых в долевом строительстве, практически отсутствует. Печальный, но практичный вывод: все риски, перечисленные выше, остаются исключительно Вашими проблемами. В случае неблагоприятного развития событий будьте готовы к тому, что Вам никто не будет помогать. Поэтому нужно контролировать весь ход строительства с самого начала, тщательно проверять все документы и не стесняться настаивать на их изменении. Всегда остаётся возможность пойти на крайнюю меру – пойти в суд с исковым заявлением на застройщика или инвестора или же написать заявление в Прокуратуру, с просьбой провести проверку по факту мошенничества в жилищном строительстве. Какой договор заключать Варианты возможны и здесь. Так, застройщики и инвесторы могут привлекать деньги застройщиков под различные договоры. Названий таких договоров – великое множество. Но большинство из них или малограмотны, или преследуют какие-то мошеннические цели. Не обязательно обман Вас, кстати – часто с их помощью пытаются обвести вокруг сваи налоговую. Мы рассмотрим три основных вида договоров, которые могут быть заключены для приобретения прав на будущую квартиру. Общего в них то, что Вы выступаете в качестве инвестора (дольщика, заимодавца, покупателя – формулировки есть разные) и обязуетесь оплатить строительство жилого помещения, а застройщик (или же исполнитель, подрядчик, инвестор, заёмщик) обязуется выполнить это строительство для Вас и передать Вам жильё в надлежащем виде, оформленном в этом же договоре. Делает ли он это самостоятельно или привлекает третьих лиц, Вас как покупателя (инвестора) не касается. Только застройщик отвечает за выполнение своих обязательств и соблюдение нужных сроков, и Вас не должны волновать его отношения с третьими лицами – это личные трудности застройщика. Самый распространённый – Договор инвестирования Вы становитесь соинвестором застройщика, подписывая такой договор. Поскольку таких соинвесторов много, все они имеют соответственные права на построенный дом, пропорционально своему вкладу. Будучи соинвестором, Вы вправе участвовать в принятии решений о применении средств и контролировать их использование. А после того, как строительство окончено и дом наконец-то сдан, Вы становитесь собственником квартиры, строительство которой проинвестировали. Широко практикуемый Договор уступки прав Такой вид договора предполагает, что один из инвесторов (как правило, это участвующее в строительстве юридическое лицо) передаёт своё право требования у застройщика той самой квартиры, которую инвестор ранее, собственно, проинвестировал – денежным взносом, стройматериалами или работой. Допустим, кирпичный завод выступил инвестором строительства, предоставляя застройщику свою продукцию, и получил право на некоторое число квартир в построенном доме. Но заводу нужны не квартиры, а деньги. Поэтому, получив от Вас деньги в размере стоимости квартиры, завод уступает Вам своё право потребовать у застройщика в свою собственность квартиру, соответствующую заплаченной Вами сумме. Договор займа с застройщиком Таким договором ваши отношения с застройщиком трактуются так. Вы даёте застройщику в долг сумму, соответствующую стоимости приобретаемой Вами квартиры. Он же, погашая этот долг, после окончания строительства и приёмки дома обязуется вернуть Вам этот долг не деньгами, а в натуральном выражении, передав Вам в собственность квартиру. Необязательно такой договор заключается с застройщиком, в качестве заёмщика на сходных условиях может выступать и организация-инвестор, только он использует Ваши деньги для производства стройматериалов или на зарплату строителям. Точно так же инвестор должен рассчитаться с Вами квартирой. Такие договоры могут оказаться скользкими. Давая в долг деньги, Вы рискуете получить обратно тоже деньги, только изрядно покусанные инфляцией. Поэтому нужно в договоре обязательно должно быть прописано обязательство, по которому заёмщик должен вернуть Вам долг только в натуральном выражении – жилым помещением. Текст договора Вне зависимости от того, на какой из форм договора остановятся стороны, в договоре обязательно должны присутствовать следующие положения: • Застройщик или инвестор обязуется сразу после завершения строительства предоставить квартиру Вам в собственность • В договоре должны быть верно обозначены стороны. Квартиры, о которой в договоре идёт речь, физически ещё не существует, речь идёт о праве собственности на неё. Так что правильное определение для застройщика или инвестора – «правообладатель», а для Вас – «правоприобретатель». Разумеется, обе стороны обязаны правильно привести свои реквизиты в договоре. Правообладатель обязан указать название юридического лица, указанный в его Уставе юридический адрес и банковские реквизиты; Вы, в свою очередь, указываете полное имя, паспортные данные и адрес, по которому зарегистрированы. • Квартира, о которой идёт речь, в Договоре должна быть описана максимально подробно. Пример – «квартира трёхкомнатная, суммарной площадью 105 квадратных метров, расположенная в третьем подъезде дома, на седьмом этаже, слева от лифта». Формулировка должна не просто быть подробной, но и совпадать с деталями записи, сделанной в Протоколе распределения долей. • Непременно в договоре должны иметься общие характеристики не только квартиры, но и всего дома. Должно быть указано, имеется ли лифт. Должно быть описание всего оборудования, которое в рамках вашего договора устанавливает в квартире застройщик. Наличие и характеристики дверей, окон, балконов, лоджий, их застекление, другие черты, которые Вы должны подробно оговорить с застройщиком или инвестором. • Обязательная черта договора – ссылки на все те документы, на основании которых договор заключается. Должны быть перечислены все нужные документы, начиная от постановления о землеотводе и инвестиционного проекта до, если таковой имеется, договора о передаче прав от застройщика к инвестору, у которого Вы приобретаете право на квартиру. • Стоимость квартиры нужно оговаривать отдельным пунктом. Этот пункт должен быть прозрачным, однозначным и не оставлять места для разночтений. Кроме суммы, нужно указать в договоре механизм оплаты, порядок осуществления расчётов и их сроки. Обязательно также нужно оговорить, что записанная в договоре цена – окончательная и ни при каких обстоятельствах пересмотру не подлежит. Ещё одна разумная мера: какие бы Вы ни проводили платежи, обязательно требуйте и сохраняйте платёжные документы. Важный момент: в договоре нужно чётко прописать те сроки, в которые застройщик (если Вы заключали договор с инвестором, то инвестор) обязуется завершить строительство и оформить долгожданную квартиру на Ваше имя. Разумеется, этот договор не является окончательным и бесповоротным, как приговор. Он вполне поддаётся корректировке; Вы имеете право оговорить с застройщиком или инвестором изменения в него, выгодные для Вас. Если эти изменения попадают в рамки разумного, то добросовестный инвестор или застройщик, будучи заинтересован в сделке, пойдёт Вам навстречу. Документы, необходимые с Вашей стороны • Паспорт или другой документ, удостоверяющий личность • При наличии у Вас детей в возрасте до 14 лет – их свидетельства о рождении • Нотариально заверенное согласие супруга или супруги (если Вы в браке) о согласии на инвестирование средств в строительство. Если Вы не состоите в браке, то об этом нужно написать заявление и нотариально его заверить. Получение ипотечного кредита Сложное это дело – получить кредит на покупку квартиры в новостройке. Сложное, но всё-таки возможное. Если же Вы не желаете тратить на это собственные нервы и время, то можно и обратиться за помощью в риэлторскую фирму. Специалисты помогут Вам подобрать такой банк, который всё-таки выдаст Вам кредит. В обмен на это Вы должны будете подписать соглашение, согласно которому Вы заказываете этой риэлторской фирме оформить для Вас покупку квартиры. Да, это добавит несколько процентов к цене покупаемой квартиры. Так, в один процент от суммы кредита обойдутся Вам услуги кредитного брокера, который и подберёт для Вас наилучший вариант кредитования. Есть, впрочем, возможность оформить кредит и самостоятельно. Главное – учесть несколько факторов и последовать некоторым полезным советам. Прежде всего нужно понимать, что банки неохотно кредитуют покупку квартиры в строящемся доме. Причина этому – в том, что залогом для такого кредита будет являться не сама квартира, которой фактически ещё нет, а такая эфемерная вещь, как право на неё. Принимая эти правила игры, банк идёт на риск, поскольку не исключено, что дом, строительство которого только начинается, может и не быть достроен до конца. Также проблемой для банков может стать и невыполнение застройщиками оговоренных сроков сдачи дома. Есть, конечно, вариант решения этой проблемы – банк может принять в качестве залога другую квартиру, которая есть у заёмщика. Но и здесь не всё так просто: банк не примет квартиру с обременениями, в которой проживают малолетние дети и находящиеся под опекой недееспособные лица. Документы для получения кредита Чтобы получить ипотечный кредит, документов нужно много. Их нужно собрать , заполнить, подписать и предоставить. Вот их примерный список: Общие документы • Заявление, сделанное на бланке банковского образца, о предоставлении Вам ипотечного кредита • Полная копия всех страниц Вашего паспорта. Сотрудники банка вправе потребовать оригинал паспорта, чтобы сверить его с копиями. • (Если есть) ксерокопия свидетельства о регистрации по временному месту проживания • Копия диплома, аттестата или другого документа о получении образования • (Если есть) копия свидетельства о браке или расторжении брака • (Если есть) копия свидетельства о рождении для каждого ребёнка Другие виды документов, которые Вам понадобится предоставить, зависят от Ваших источников доходов. Если Вы работаете где-то по найму, то Вам понадобится предоставить банку копию всех страниц Вашей трудовой книжки. Заверена должна быть каждая страница, подписью и печатью работодателя, а на последней странице должна быть запись «работает по настоящее время». Необходимы дата записи, расшифровка подписи и должность уполномоченного лица, сделавшего и заверившего копию трудовой книжки. Помимо этого, нужно предоставить: • Справку с работы о размере Ваших доходов за последние 12 месяцев (по форме №2-НДФЛ). Если же Вы имеете какие-то дополнительные источники доходов, помимо основной работы, то понадобится заполнить и подписать справку по форме, указанной банком. • Краткие сведения о роде деятельности Вашей организации, а также о роде Вашей деятельности в этой организации • (Если есть) копию трудового договора, заключённого Вами по месту работы • (Если есть) в случае работы по совместительству – справку о доходах за последние 12 месяцев по форме №2-НДФЛ и с другой работы. Если Вы являетесь физическим лицом-предпринимателем (ПБОЮЛ), то Вам придётся предоставить следующий набор документов: • Нотариально заверенную копию трудовой книжки. Как вариант – копии всех страниц плюс оригинал, по которому сотрудники банка смогут сверить идентичность. • Копию свидетельства о регистрации в качестве ПБОЮЛ, если же Вы занимаетесь деятельностью, для которой требуется лицензия, то и копию Вашей лицензии на эту деятельность • Копии деклараций по единому социальному налогу с отметкой о приёме из налоговой инспекции за последние два года • Краткие сведения о Вашем роде деятельности, написанные в произвольной форме • (Если есть) В случае, если Вы, помимо предпринимательской деятельности, где-то работаете – справку о доходах за последние 12 месяцев по форме №2-НДФЛ с этой работы. Если Вы – владелец или совладелец бизнеса, и Ваша фирма оформлена как юридическое лицо, то документы Вам придётся предоставить следующие: • Нотариально заверенную копию трудовой книжки. Как вариант – копии всех страниц плюс оригинал, по которому сотрудники банка смогут сверить идентичность. • Копии учредительных документов Вашей фирмы – её Устава, Учредительного договора, если имеется, Протокола о создании, Свидетельства о регистрации и постановке на налоговый учёт. Если имеются сертификаты, патенты и лицензии, то их тоже нужно предоставить. • Заверенную подписью Директора фирмы и печатью копию баланса с отчётом о прибылях и убытках за последние восемь кварталов • Копии Ваших личных налоговых деклараций, поданных за последние два года • Краткие сведения о роде деятельности Вашей фирмы, поданные в произвольном виде • В случае, если Вы, помимо бизнеса, где-то работаете – справку о доходах за последние 12 месяцев по форме №2-НДФЛ с этой работы. В любом случае от Вас также понадобится предоставить информацию о Вашем дорогостоящем ликвидном имуществе, а именно: • О недвижимом имуществе. Если имеется квартира, земельный участок, дача или иная недвижимость, то от Вас понадобятся правоустанавливающие документы на неё • Об автомобиле. Если таковой имеется, то документы на него. • О банковских счетах, с документами на таковые • В случае, если Вы владеете ценными бумагами – копии облигаций, акций или выписку из реестра акционеров «Вашего» акционерного общества Возможно, банку понадобится и дополнительная информация о Вас, чтобы получить полное представление относительно Вашей платежеспособности. Андеррайтинг Следующий этап, после подачи нужных документов в банк – их проверка и утверждение, так называемый андеррайтинг. В эту процедуру входит проверка клиента на кредитоспособность и вычисление максимальной суммы кредита, которую банк может ему предоставить. Надо сказать, что каждое кредитное учреждение имеет квоту на кредитование приобретения жилья на «нулевом цикле» и вообще в новостройках. Есть постоянная связь между банками и застройщиками (инвесторами), занятыми в строительстве нового жилья. Сами застройщики тоже заинтересованы в том, чтобы их покупатели легче получали кредиты в банках, так как это напрямую способствует успешной продаже квартир. Нужно понимать, что процедура индеррайтинга касается не только Вас лично. Проверке документов подвергаются параллельно и Ваши партнёры – то есть застройщики и инвесторы. Это на самом деле положительный момент, поскольку эту работу банк проводит самостоятельно, будучи заинтересован в сохранности своих денег. Поскольку у служб безопасности чаще всего возможностей гораздо больше, чем у Вас, то надёжность и репутацию инвесторов и застройщиков они проверят гораздо надёжнее. Поэтому, если Вам не выдадут кредит под покупку квартиры у конкретного застройщика, то это может оказаться и положительным моментом – спасением от крупных неприятностей. Условия кредитования Нужно понимать, что банк заинтересован в собственной выгоде от выдачи Вам кредита. Так, выдавай Вам кредит под обязательство построить квартиру, банк выставит большую процентную ставку, чем при выдаче кредита на покупку реальной квартиры. Некоторые схемы, имея в виду подстраховку, предусматривают повышенный процент лишь до момента окончания строительства. Как только квартира переходит в Вашу собственность, риск банка понижается, а вместе с ним – и процент. Более подробную информацию о процентных ставках на различные виды кредитов можно получить непосредственно в Интернете, на сайтах банков. В этом массиве информации можно найти и ту, которая Вам нужна; приводить её здесь нет смысла, поскольку обо всех банках сразу в формате статьи не поговорить. Возможно, в зависимости от степени рискованности сделки (она тем выше, чем ниже пока выросли стены Вашего будущего дома) банк потребует застраховать сделку. Цена такой страховки в разных компаниях может меняться в пределах от 1% до 2,3% годовых от сумму кредита. У страхования новостройки есть одно важное преимущество перед страхованием квартиры, купленной уже на «вторичке». На неё не требуется оформлять так называемого «титульного страхования», которое по сути есть страхование Вашего права собственности. Дело в том, что в новой квартире нет ранее проживавших лиц, которые однажды могут предъявить свои претензии. По сравнению со вторичным рынком страхование первичного обходится примерно на один процент от стоимости сделки дешевле. Необязательно упираться лишь в один банк. Иногда целесообразно, прежде чем договариваться о приобретении с застройщиком или инвестором, узнать в банках, кредитуют ли там в принципе такие объекты. Возможно, этот застройщик уже занесен банками в собственный «чёрный список» по причине своей ненадёжности. Бывают и приятные новости – так, например, бывает, если банк и застройщик уже давно и успешно сотрудничают, что легко проверяется. Тогда нет нужды в лишней работе по его проверке. Вообще говоря, если банк легко предоставляет Вам кредит под конкретную квартиру, то это хороший знак. Это может означать, что застройщик у банка на хорошем счету, а значит, и Ваши шансы получить качественную квартиру в срок серьёзно растут. Как правило, процент по ипотечному кредиту зависит от того, насколько значителен Ваш первоначальный взнос в строительство: чем он выше, тем процент ниже. Влияет на процент и срок, на который Вы берёте кредит: при краткосрочных кредитах (до 7 лет) ставка может быть на процент-два ниже, чем при долгосрочных (до 30 лет). Может и добавиться один-два процента – в том случае, если Вы не можете предоставить справку 2-НДФЛ о своих доходах. Так, в этом случае банк примет от Вас в качестве документа и декларацию о доходах, но процентную ставку, чтобы подстраховаться, поднимет обязательно. Как правило, при выдаче ипотечных кредитов на покупку квартиры в строящемся доме банки требуют поручительства от третьего лица, либо, как вариант, оформления другой ликвидной недвижимости, принадлежащей Вам (квартиры, земельного участка), в залог. Налоговые льготы Налоговый кодекс России предусматривает, что сразу после того, как Вы вносите свои деньги в строительство, Вы можете сразу же воспользоваться правом на налоговый вычет, не дожидаясь, пока право собственности на квартиру будет оформлено на Вас. Хотя спешить с оформлением необязательно, можно сделать это и после оформления квартиры. О налоговых вычетах, их получении и оптимальном применении можно писать много и долго, это тема для отдельного материала. Просто надо знать, что он может помочь Вам в серьёзной экономии средств. Так, на 1 миллион рублей вложений налоговый вычет может помочь вернуть до 130 тысяч. Примерно так выглядит приобретение квартиры в строящемся доме. Эта сложная схема, если её правильно применить, может серьёзно облегчить жизнь. Повторим, не стоит верить людям случайным, имейте дело только с серьёзными застройщиками, зарекомендовавшими себя как среди покупателей, так и среди банков. Если банк откажет Вам в кредите, не спешите расстраиваться: возможно, он спас Вас от аферы или неудачного вложения. И в любом случае внимательно изучайте рынок недвижимости в Вашем городе. .
|
|
