Риски и выгоды приобретения залоговой квартиры

Для начала необходимо определиться с терминологией. В данной статье попробуем разобрать то, что, когда покупаете залоговую квартиру, нужно обратить внимание на все нюансы квартиры что покупаете: будь то приобретение у хозяев, которые вполне благополучны, или покупка в не особо удачливых заемщиков, которые продают жилье под предлогом жизненных обстоятельств давки, или покупка квартиры, которую ранее конфисковал банк.

1. Основные факторы, которые могут определять залоговой квартиры цену:

а). Взаимоотношения между банком и заемщиком;

б). Риэлтерское мастерство;

в). Общие характеристики квартиры;

г). Невозможность платить по кредиту;

д). Некая квартирная имитация продажи;

2. «Дефолтная» покупка у банка залоговой квартиры.

3. Взаиморасчеты по схемам, касательно залоговой квартиры.

В обществах существуют особо распространенные мнения касательно больших выгод от сделок по дефолтным квартирам. При такой сделке существует вероятность того, что можно сэкономить средства бюджета вдвое (если сравнивать с рыночной ценой). Как компенсация к такой гипотетичной выгоде также ходит мнение о большом риске подобной сделки. К нему может относиться невыполненное обязательство прежнего хозяина, юридическая недостаточная надежность и другие.

Банки и агентства, которые предоставляют ипотечные кредиты, общих реализаций по залоговым квартирам не ведут. Объемы, связанные с этим сектором на рынке недвижимости, в принципе, можно оценить по некоторым комментариям специалистов ответственных за недвижимость в России. Если взять данные руководителя департамента недвижимости элитной фирмы «A- Realty Group» Рюмина А., то он считает, что число таких сделок его компании не большое, и не превышает более чем 3% общего числа сделок. Региональный директор компании «ИНКОМ-Недвижимость» Лурье Ю., что сделок в его компании в прошлом году было на 9% из всех что производились. Руководитель компании «РЕЛАЙТ-Недвижимость» Кажикина И. озвучила цифру 7%. А руководитель вторичного департамента жилья Э. Булычев «БЕСТ-Недвижимость» сказал, что число сделок в его компании составило 20%, а также заявил, что риэлторы производят постоянные продажи залогового жилья, поэтому доля рынка вполне значительно захвачена. Также он сказал, что большая часть таких сделок проходит только по доброй воле хозяев. Иногда такие обмены, часто связаны с тем, что семья меняет однокомнатную на двухкомнатную квартиру, в связи с тем, что родился ребенок в семье.

Большая часть хозяев ипотечных недвижимостей, у которых тем более нет возможности погасить вовремя свой кредит, обращаются непосредственно в риэлтерские компании до того момента, пока банк притянет суд и заставит их продать жилье. Управляющий компанией партнером «MAYFAIR Properties» М. Маркарова, оценила процент продаж таких «подлинных дефолтных» квартир, и он составил 20-25% от всех реализованных залоговых квартир. Продажи за принуждением, по мнению почти всех экспертов единодушно признали, что именно такой сегмент занимает малочисленную среди реализованных залоговых квартир роль. А. Владыкин (руководитель «НДВ-Недвижимость»), объяснил это тем, что наступили такие случаи только после длительных просрочек по платежам, сроками не менее чем в 6 месяцев. Почти все банки хотят такие проблемы решать мирно, давая отсрочки, снижения по ежемесячным выплатам, и в суд подают только в случае исчерпания лимита терпения.

И. Кажикина (от компании «РЕЛАЙТ-Недвижимость») разъяснила один очень важный с залоговыми «дефолтными» квартирами момент: «Если на хозяина ипотечной квартиры будет вестись агрессивное давление со стороны любого из органов риэлтерские компании или коллектора, кредитора, с целью продажи своей недвижимости, без каких либо судебных решений, автоматически попадают под 179 ГК статью РФ». Попробуем разъяснить вам о том, что в этой статье речь идется о незаконных сделках, совершенных под какими либо угрозами или на крайне невыгодных условиях в тяжелые моменты. Исходя из слов Кажикиной И., все подобные сделки, совершенные именно таким способом, в дальнейшем имеют все победные шансы в суде получить постановление «недействительно сделки». А. Сапрыкина (зам. руководителя в компании «Delta estate») также добавила, что все покупки залоговых квартир, которые куплены через аукционы, в обязательно порядке на покупателей накладывают «необходимость» убеждаться в том, что на имущество отсутствуют обжалования судебных решений от бывших собственников. В противном случае будут долгие разбирательства, просчитать которые заранее будет крайне сложно, и будущий результат будет весьма неприятным.

Факторы, которые определяют цену залоговой квартиры

Отношения между банком и заемщиком

Все критичности взаимоотношений между банком и заемщиком сводятся к одной хрестоматийной фразе: «О – о, как тут у вас все запущено …». Чем кредитная ситуация будет ближе, тем и цена на саму «дефолтную квартиру» будет ниже. Крайне большие задолженности плюс санкции штрафов, а также процентные ставки и крайне длинные игнорирования по платежам, со стороны заемщиков, делают банку услугу на то, чтобы в итоге диктовать все материальные условия по сделкам.

Т. Воробьева (заместитель «Московского Агентства по Недвижимости») сказала, что в ее практике была рекордная цифра 25%, между ценовыми ризницами рыночной цены и залоговой квартиры.

А. Владыкин сказал, что такая низкая цена является главным фактором, который определяет все интересы потенциальных покупщиков на «залоговые квартиры».

А. Банников (руководитель вторичного департамента компании «Азбука Жилья») напомнил, что большая часть по продажам залоговой квартиры проходит по обоюдным согласиям между заемщиком и банком. Именно поэтому двухсторонняя удовлетворенность договором, не может позволить рассчитывать на снижение цены по залоговой квартире, касательно среднего показателя рынка.

Риэлторское мастерство

Риэлторское мастерство на цене по залоговой квартире сказывается довольно существенно. Увидеть такой фактор можно вполне хорошо исходя из примера двух московских сделок в осени 2010 года, которые привел Ю. Лурье.

Первый случай показывает о покупке квартиры в три комнаты в районе «Полежаевской» станции метро, цена которой составила на 800000 рублей меньше, чем аналогичное предложение, предлагаемое рынком недвижимости. Второй случай, показывает продажу более опытного риэлтора, который продал двухкомнатную квартиру в Домодедово районе. Он четно заинтересовал агента по максимальной цене, и заемщик смог получить стоимость рыночной продажи квартиры, и в итоге продал квартиру по показателям выше средних продаж.

Квартирные характеристики

Характеристики потребительской квартиры, которую пытаются реализовать, значительно повышают ее стоимость. Рюмин А. («A-Realty Group») засвидетельствовал о том, что квартиры с хорошим расположением существует большой спрос, особенно на те, где произведен ремонт: «Такие объекты, своим комфортом и удобством компенсируют страх у покупателей, перед сделкой с банковским участием».

Как добавил Э. Булычев (компания «БЕСТ-Недвижимость): «Все качества по потребительским характеристикам залоговой квартиры, в итоге дают заемщику право на то, чтобы рассчитывать на продажу по удачной цене средних показателей рынка».

Непосильные платежи по кредитам

Непосильные платежи ежемесячной в банку в сочетании с ограниченными сроками продажи. Такой фактор свойственно иметь больше элитарному сегменту «залоговой» части недвижимости. А. Рюмин привел конкретный пример, где продавался элитный арбатский пентхаус в месяце сентябре 2010 г. Так как рыночная стоимость такой недвижимости составляет 6,2 миллиона долларов, то банку ежемесячно нужно выплачивать порядка 100 тыс. долларов, вот именно она и стала причиной уценки на пентхаус, в итоге, цена которого составила 5,7 миллионов долларов. Такой пункт в принципе можно рассматривать как одинокий случай, где банк сам себя загнал в своего рода тупик по долгам, и сам выкупил его по цене «дискаунта».

Имитации с продажей квартиры

Всякого рода имитации с заемщика стороны крайне редкий фактор, особенно когда цена на залоговую квартиру определяется самим заемщиком с явным осознанием того факту завышения, в итоге вероятность квартиры падает к минимуму. Как же такое разъяснить? Д. Овсянников (директор «ИПОТЕК.РУ»), аналогичные случаи часто фиксирует как методы недобросовестного заемщика избегать давки с банковской стороны, когда просрочиваются платежи сроком в 6 месяцев. Чтобы прессинга со стороны банка (даже в психологическом плане) методами телефонных звонов или присылки писем, с содержанием о погашении долга, покупатель показывает банку доказательства того, что он активно продает залоговую квартиру, но цены установленные им у покупателей вызывают недоумения. Часто, бывают случаи, когда цену завышают на 35-40% от средней рыночной стоимости.

«Подобного рода действия, делают историю заемщика испорченной, а также побуждают банки инициаторы к тому, чтобы они начинали судебные разбирательства с максимальными жестокостями касательно всего, а также выставление разного рода претензий к заемщику (то есть клиенту)», - заявила С. Иванова (председатель КБ «Агропромкредит»).

Покупки у банка залоговой «дефолтной» квартиры

Все те объекты по недвижимости, которые продают способом принудительной продажи, после очередного судебного решения, выставляются на аукцион, стоимость которого определяет единолично сам банк. В таком случае цена квартиры значительно ниже рыночной стоимости, но тут иногда все бывает совсем не так. Некоторые директора компаний могут оценивать подобные квартиры только на 10 процентов ниже среднего показателя рыночной цены на квартиру, то другие же могут поставить 5-6%. Как заявил директор компании «ИПОТЕК.РУ» Овсянникова, все сделки связанные с залоговыми квартирами, которые продаются ниже от рыночной чем на 25% стоимости, бывает очень редко. Все банки, у которых в руки попала такая «дефолтная» квартира, реализовывать подобные недвижимости и все объекты которые попали им в имущество, самостоятельно не могут. Для этого им необходимо привлекать риэлтерские компании, что, по сути, значительно увеличивает расходы, и соответственно сказывается на конечной цене залоговой квартиры.

Установлено законом, что средства в первую очередь от продаж квартир с аукциона должны поступать в банк, а заемщик может рассчитывать только на то, что от них останется. Как рассказал Андрей Банников (компания «Азбука Жилья»): «Существует вероятность того, что полученных аукционных средств бывает недостаточно на то, чтобы покрыть все банковские расходы, то остаток недостающих средств взыскивается с прежнего хозяина квартиры, причем банк может подать новый иск в суд сразу после окончания аукциона».

В период, когда цена снижается, особенно когда наступает кризисный сезон, заемщик вмиг может попасть в аналогичную ситуацию, когда реальная цена продажи квартиры в конце не сможет покрыть кредит. Как смогла разъяснить Воробьева Татьяна (компания «Московское Агентство Недвижимости»), подобного рода ситуации обычно описаны в кредитном договоре, когда его подписываете, также в который банки включают маленький пунктик, касательно выплат материального плана, и ответственности, в случае если заемщик не сможет оплатить.

Подобные пункты кредитных договоров, по сути, очень неприятные, и делают сюрпризы для владельцев всех видов залоговых квартир, ведь некоторые из них считают, что когда у них не будет возможности погасить кредит, то они этим самым рискуют остаться без заложенного имущества, то есть недвижимостью.

Схемы взаиморасчетов по залоговой квартире.

Закон Российской Федерации «Об ипотеке», достаточно подробно показывает все аспекты, связанные с залоговым жильем. Все эксперты заявляют, что главной из сложностей такого вида операции связанной с недвижимостью, не то чтобы юридически не чистые, а просто трудные для синхронизации между всеми заинтересованными сторонами (банк, продавец, покупатель, нотариус, регистрационная палата и другие).

Вот что можно отнести к схемам самых распространенных по залоговым кредитам взаиморасчетов:

1. Продавец получил от покупателя авансовую сумму, которая равна всей суме задолженности перед банком (залогодержателем), также в обязательном порядке должно быть оформлен предварительный договор (ведь сума то большие).

Как рассказала Маркарова, получая сумму задолженности от банка в полном объеме, заемщику выдают уведомление о том, что они согласны на отчуждение по залоговой квартире. Когда на руках имеется такой документ, то между сторонами договора покупатель и заемщик подписывают обычный договор касательно продажи и покупки, который далее регистрируется в обязательно порядке в Россеестре. Далее получается выписка из реестра государственного права на недвижимость о том, что квартира больше не имеет долгов.

2. Пользование банковскими ячейками. В день, когда проводится сделка, в нее закладывается необходимая сумма, которую уже оплатил заемщик банку, и продавец получит к ней доступ только когда предъявит полностью нотариально заверенную регистрацию договора о купли и продаже, а также выписки с ЕГРП, о том, что обременение касательно бывшей квартиры снято полностью.

Э. Булычев объяснил: «Средние сроки снятия обременения в палате регистрации, занимают порядка трех дней, поэтому покупатель в целом ничем не рискует». В другой ячейке помещается сумма задолженности по кредиту, и когда проходит регистрация сделки, продавец передает ее в банк (залогодержатель). Весь излишек суммы денег, которые превышают кредитные долги по залоговой квартире, передаются напрямую покупателю от продавца, без каких либо банковских услуг, когда операция с ячейками завершена.

3. Покупателем залоговой квартиры подписывается дополнение к договору по кредиту, и он автоматически становится поручителем продавца. Такой статус дает тому, кто покупает залоговую квартиру законную юридическую возможность погасить весь заемщика долг. Далее банк делает уведомление о том, что он соглашается об отчуждении квартиры. В россреестре сразу проводится одновременно с этим регистрация перехода прав собственности, а также регистрация о купле-продаже и процессе самого обременения. Многие эксперты советуют такую схему, максимально четко и более подробно описывать, когда составляете предварительный договор.

Все юридические расходы по разным сделкам касательно квартирного вопроса, а также со всеми объектами недвижимостей сильно варьируются. Так как у каждого уполномоченного нотариуса свои расценки. Буквально все ипотечные договора в себе содержат пункт о штрафной санкции по долгосрочному кредиту и его закрытию. Все эти штрафы нужно будет оплатить. Средняя стоимость по сообщению Булычева приводится к сумме вывода из того самого залога в размере 200 долларов. В эту сумму включена государственная пошлина и оформление.

Специалистами рынка недвижимости склоняются считать, что все приобретения по поводу залоговой квартиры сильно преувеличены. Воробьева Т. сообщила об особых тщательных проверках подобного рода сделок и подальше их всевозможные контролирования (начиная от счетной палаты и заканчивая прокуратурой). Почти любая из риэлтерских более-менее уважающих себя фирм будут относиться к тому, чтобы сопровождать сделки по залоговым квартирам с большим вниманием. Также Макарова М. добавила, что все соблюдения ФЗ «Об ипотеке» и соответствия статье ГК РФ, сводит всевозможные сделки по залоговой квартире к практическому нулю.

Резюме

Залоговая квартира (верней ее продажа) – особо заметный сегмент рынка реализации будущего жилья, также имеет явные признаки возрождения ипотечных кредитований с перспективой роста. Все проблемы этих сделок, большей степенью связаны с бюрократическими сложностями, нежели с высокими потенциальными юридическими опасностями. Большинство подавляющих залоговых квартир в итоге продаются по рыночной цене. Вероятность того, что вы сможете купить очень дешево «дефолтный» объект, приравнивается к тому, если бы вы купили обычную квартиру, которая не причастна к ипотеке никоим образом. Также специалисты по недвижимостям ответили, что решения о покупках конкретных залоговых квартир, принимаются, только если учтены все комплексы параметров. Учитывается цена, квартирное расположение, качество проделанного ремонта, а также наличие инфраструктуры.

Подход подобного плана в итоге сближает сектор реализованных «залоговых» недвижимостей к общим предложениям касательно продажи обычной квартиры.