Столичный рынок складской недвижимости

В современном деловом мире практически любой бизнес требует наличия складских помещений, входящих в систему логистики предприятия. Чем грамотнее налажена логистика склада, тем больше эффективность товарооборота фирмы. По этой причине качественные складские помещения пользуются повышенным спросом, превышающим предложение на рынке складской недвижимости.

Для начала следует определиться с выбором склада, исходя из таких критериев:

• Наличие подъездных путей к складскому помещению;

• Расположение складского помещения относительно транспортных магистралей и офисного помещения;

• Соответствие складского помещения условиям хранения конкретного товара.

Далее необходимо оценить величину арендной платы в различных районах города:

• Район Новорижского шоссе (арендная ставка за год — 150 $ за метр квадратный);

• Район Симферопольского шоссе — Новокаширского шоссе (арендная ставка за год — 135 $ за метр квадратный);

• Район МКАД (арендная ставка за год — 150 $ за метр квадратный);

• Район Киевского шоссе — Минского шоссе (арендная ставка за год — 140 $ за метр квадратный);

• Район Новорязанского шоссе (арендная ставка за год — 130 $ за метр квадратный);

• Район Ленинградского шоссе — Дмитровского шоссе (арендная ставка за год — 135 $ за метр квадратный).

Поскольку спрос намного превышает имеющееся предложение, то хорошие склады на столичном рынке недвижимости в дефиците. Многие фирмы сталкиваются с порой неразрешимыми проблемами при попытке найти нужное помещение под склад.

Это приводит к тому, что предприниматели часто согласны рассматривать варианты складских помещений, находящихся не в Москве, а в Московской области. Именно это стало причиной строительства множества современных логистических центров за пределами МКАД.

Стоит разобрать по пунктам критерии выбора подходящего склада, а также проанализировать стоимость аренды складской недвижимости, как в Москве, так и за ее пределами.

Критерии выбора складского помещения.

Расположение складского помещения.

Это первоочередный критерий выбора склада. Первое, на что следует обратить внимание при оценке месторасположения складского помещения — это близость к крупным транспортным артериям. Это повлияет, прежде всего, на скорость доставки товара на склад. Если затраты времени на доставку товара будут слишком велики, затянувшийся процесс доставки может повлечь за собой лишние расходы, вплоть до убытков.

Подъездные пути к складскому помещению.

Качество дорог, ведущих к складскому помещению — тоже немаловажный фактор. Первый критерий оценивания тут — пропускная способность дорог. Если здесь нередки заторы — следствием может стать снижение оперативности доставки груза, простой транспорта, порча товара, а это прямой убыток предприятию. Плохое качество собственно дорожного покрытия неминуемо приведет к немалым затратам на ремонт транспортных средств предприятия. Доставку грузов это также затрудняет.

Соответствие складского помещения условиям хранения конкретного товара.

Помещение, предназначенное для хранения товара, должно быть оборудовано должным образом. Все складские помещения должны хорошо вентилироваться, иметь достаточно места. Обязательно должно присутствовать оборудование для поддержания температурного режима, необходимого для конкретной группы товаров. Если на складе нет всех необходимых условий, он может принести убыток.

Кроме прочего, необходимо проверить все инженерные коммуникации с помощью соответствующих специалистов. Неисправности и неполадки могут потребовать впоследствии дополнительных финансовых затрат.

Все вышеописанные параметры следует учитывать комплексно при оценке конкретного складского помещения для хранения определенной группы товаров.

Величина арендной платы зависимо от места нахождения склада.

Стоимость арендной платы напрямую зависит от месторасположения складского помещения. Ниже рассматриваются средние расценки аренды помещений в различных районах Москвы и области.

Район МКАД — 150 $ за метр квадратный в год.

Это одна из старейших транспортных магистралей Москвы — МКАД охватывает большую ее часть. Здесь одно из главных преимуществ складских помещений — это непосредственная близость к городу. Благодаря этому склады в районе МКАД всегда пользуются постоянным повышенным спросом, даже несмотря на то, что цены на аренду здесь — одни из самых высоких по Москве. Способствует спросу и реконструкция некоторых участков дороги для увеличения пропускной способности трассы.

Район Новорижского шоссе — 150 $ за метр квадратный в год.

Новорижское шоссе — одна из самых новых трасс Москвы. Кроме того, это единственная на данный момент автомагистраль, на которой нет ни светофоров, ни постов дорожно-патрульной службы, а это, в свою очередь, означает большую скорость движения и минимум заторов. Высоким ценам на недвижимость в районе Новорижского шоссе способствует его соседство с Ленинградским, ведущим к аэропорту Шереметьево. Именно здесь, как и на МКАД, расположены склады самого высокого класса качества —класса А, что конечно, также влияет на дороговизну складских помещений в этих районах.

Район Киевского шоссе — Минского шоссе — 140 $ за метр квадратный в год.

Киевское шоссе — это самая благоустроенная автомагистраль Московской области. Дорожное покрытие здесь отличного качества, есть в наличии современные дорожные развязки и много надземных пешеходных переходов. Однако, огромным минусом этого района является его транспортная загруженность. Множество транзитных грузовых автомобилей, москвичей-дачников, движущихся в сторону Подмосковья и обратно, соседство аэропорта Внуково — все это способствует постоянным заторам транспорта.

Минское шоссе — часть автомобильного транспортного коридора, соединяющего Центральную и Восточную Европу. Здесь сосредоточен основной грузопоток, доставляемый из Европы автомобильным транспортом. Поэтому это шоссе точно так же известно постоянным затруднением движения. Факторов, осложняющих и без того напряженную транспортную ситуацию в районе, немало — это и большое количество городов и поселков, и торговые центры, расположенные вплотную к шоссе, и множество светофоров и железнодорожных переездов. При этом качество дорожного покрытия оставляет желать лучшего.

Тем не менее, склады в этом районе пользуются немалой популярностью благодаря отличному ремонту трассы Киевского шоссе, и близости Внуковского аэропорта. Цены на аренду недвижимости ниже чем в районе МКАДа и Новой Риги, по причине периодических транспортных проблем на этих дорогах.

Район Ленинградского шоссе — Дмитровского шоссе — 135 $ за метр квадратный в год.

Ленинградское шоссе считается одной из самых загруженных трасс Московской области. Многочисленные светофоры, пешеходные переходы и посты ГАИ, постоянные работы по реконструкции магистрали — все это сильно ограничивает скорость передвижения по Ленинградскому шоссе. Поскольку эта трасса ведет к Шереметьево — международному аэропорту, то количество грузового транспорта здесь очень велико.

Складские помещения в этом районе весьма востребованы, даже учитывая транспортные проблемы. Главная причина — близость к Шереметьево: многие арендаторы — компании, деятельность которых связана с международными перевозками. Здесь находится около 30% всех складов Московского региона, практически все относятся к логистическим комплексам класса А.

Дмитровское шоссе также чрезвычайно загруженная автомагистраль Москвы, круглые сутки здесь проезжает огромное количество разнообразного грузового транспорта. Шоссе берет начало от Садового кольца и ведет на север. Это резервная трасса Шереметьева, дорожное покрытие здесь хорошее, освещение трассы также вполне нормальное. Выбор складов отличного качества вдоль этой трассы на данный момент весьма велик.

Район Симферопольского шоссе — Новокаширского щоссе — 135 $ за метр квадратный в год.

Немаловажный плюс Симферопольского шоссе — это одна из самых свободных трасс Московского региона. Построено шоссе в объезд всех крупных населенных пунктов, а кроме того, на запад от Серпухова планируется строительство объездной дороги специально для транзитного транспорта. Однако качество дорожного полотна — ужасающее, поэтому крупные перевозчики стараются избегать этой трассы.

Пропускная способность Новокаширского шоссе также считается довольно высокой, и оно не особо перегружено транспортом. Но проблемы здесь точно те же, что и на Симферопольском шоссе — дорожное покрытие отвратительного качества, причем проблемы трассы становятся ощутимыми практически сразу при выезде из столицы. Новокаширское шоссе, увы, отнюдь не соответствует своему статусу федеральной трассы.

Тем не менее, застройка в этих районах сейчас ведется очень активно. Арендаторы интересуются этими районами благодаря большой пропускной способности дорог. Ну, а если власти Москвы улучшат состояние дорожного полотна, то этот район будет вполне способен соперничать с самыми лучшими столичными магистралями.

Район Новорязанского шоссе — 130 $ за метр квадратный в год.

Очень востребованная трасса. Здесь нередки пробки, чаще всего при выезде из Москвы. Вообще магистраль отличается хорошим дорожным покрытием, но на некоторых участках наблюдается колейность из-за активного движения грузового транспорта. Но это направление тоже пользуется спросом — особенно в районе Белая Дача и Томилино, где построены крупные современные складские комплексы, с предоставлением полного спектра услуг не только хранения и складирования товаров, но и возможностью аренды офисного помещения.

Подытожив все вышеизложенное, можно сказать, что на данный момент рынок складской и коммерческой недвижимости в Московской области находится на стадии активного развития. По мере роста спроса на складские помещения активизируется застройка окрестностей столицы, растет и количество помещений класса А, что не может не радовать. Однако соответственно росту себестоимости строительства растут и цены — на текущий момент самыми дорогими являются склады в пределах МКАД — около 150 $ за 1 метр квадратный в год.

Выбирая склад, следует ориентироваться в первую очередь на его местонахождение, доступность и условия сохранения товара в нем. Если сфера деятельности предприятия затрагивает международные перевозки — оптимальной будет аренда склада на Новорижском или Ленинградском шоссе. В других случаях надо ориентироваться на направление осуществляемых фирмой перевозок. Однако все равно стоит помнить, что стоимость возрастает вместе с улучшением качества магистралей и близостью к столице, поэтому необходимо хорошо продумать соотношение «цена — качество», приемлемое для конкретно взятого предприятия.